Пайщик или Дольщик?

26 Августа 2014

Постройка многоквартирных домов зачастую невозможна без привлечения дополнительных денежных средств от населения, и, в соответствии с законом, для этого застройщики используют две схемы: заключение ДДУ (договора долевого участия) или договора ЖСК (жилищно-строительного кооператива). В случае оформления договора ДДУ клиенты становятся дольщиками, ЖСК — пайщиками.

В данной статье мы рассмотрим оба варианта приобретения строящегося жилья, сравнив их сильные и слабые стороны. Надеемся, что этот анализ поможет будущим собственникам наиболее полно оценить свои возможности и выбрать подходящую схему покупки недвижимости. Отметим, что иногда у граждан нет права выбора схемы приобретения жилья, т.к. она уже заранее установлена застройщиком. В этом случае будет полезно знать, что вас ожидает в роли пайщика и дольщика, и стоит ли заключать договор вообще.

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Цена растет вместе с этажами

Главный и, пожалуй, единственный плюс ЖСК — сравнительно низкая цена квадратных метров жилплощади и, соответственно, квартиры, но данное утверждение действует исключительно на начальном этапе застройки. В чем причина невысокой стоимости? Дело в том, что застройщик зачастую не проходит ряд затратных процедур:

  • получение разрешения на застройку,
  • оформление прав собственности,
  • оформление договора аренды участка под строительство до его начала.

Но! Здесь же кроется и главный минус ЖСК: первоначально привлекательная цена за квадратный метр может вырасти практически вдвое, и требуемая денежная сумма в равном размере взимается с пайщиков (закон на данный момент не ограничивает застройщика в привлечении недостающих средств с участников ЖСК, несущих субсидиарную ответственность по долгам). Грубо говоря, при остановке строительства из-за недостаточного финансирования ответственность ложится на пайщиков, и претензии они смогут предъявить только себе.

Нет разрешения — нет дома

Строительство многоэтажного дома считается незаконным, если застройщик не получил разрешение на застройку. В этом случае Служба госстройнадзора и экспертизы имеет право приостановить строительство. Застройщик обязан получить разрешение на строительство, в противном случае дом подлежит сносу по решению суда. Запомните, что на дом, построенный нелегально, невозможно оформить право собственности.

Быстрострой или долгострой?

Схема ЖСК не предусматривает ограничения сроков строительства, из-за чего застройщик имеет право переносить срок сдачи жилья на любое время без каких-либо штрафных санкций для него самого. Такая тенденция наиболее вероятна в случае, если договор составлен компанией-застройщиком.

Двойная продажа

Сделки по форме ЖСК не подвергаются обязательной гос. регистрации, а большинство решений в кооперативе принимает председатель, из-за чего существует риск двойной продажи жилья.

К сожалению, метод приобретения жилья по схеме ЖСК (до принятия Федерального закона от 30.12.2004214-ФЗ) по-прежнему возможен, и он используется даже крупными компаниями-застройщиками. Если вам предлагают приобрести квартиру по данной схеме, внимательно изучите все прилагаемые к сделке документы, и в особенности рассмотрите те моменты, о которых мы поговорили ранее.

Договор долевого участия

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ был разработан с учетом вышеуказанных рисков с целью защиты прав граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. Дольщик изначально видит реальные цены на строящееся жилье, которые не «поползут вверх» из-за некомпетентности застройщика или каких-либо нарушений с его стороны. Единственное, что может повлиять на повышение или уменьшение цены за квадратный метр, это результаты обмера ПИБ.

Принятый закон исключает перенос сроков сдачи жилья и возможность двойных продаж, для чего используется следующая схема регистрации ДДУ в УФРС:

  • сначала проводится проверка договора аренды участка под застройку;
  • проверка проектной декларации, доступной любому заинтересованному лицу;
  • проверка имеющегося разрешения на строительство;
  • только после этого проводится регистрация ДДУ;
  • затем дольщик вправе оплатить квартиру.

Выявив слабые и сильные стороны ЖСК и ДДУ, мы постарались помочь вам в понимании тонкостей данных схем. Полученные знания помогут вам избежать вероятных проблем с покупкой недвижимости, с которыми так часто сталкивается население. Мы уверены, что приобретение жилья станет по-настоящему приятным событием, ведь вы сможете принять правильное решение в финансовых и юридических вопросах.

Приобретать жилье нужно грамотно, чтобы сберечь собственные инвестиции!

Читайте также:

Что делать с материнским капиталом?
9 Апреля 2015
А вы знаете как получить материнский капитал?
Читать далее...
А вы сделали надежный выбор?
18 Марта 2015
Как сделать надежное приобретение в нестабильной ситуации?
Читать далее...
Что нужно успеть сделать перед новым годом?
22 Декабря 2014
Новый год на носу, наша статья поможет вам!
Читать далее...