Предварительный договор купли-продажи квартиры

3 Декабря 2014

Приветствуем всех посетителей нашего сайта и желающих приобрести квартиру!

Предварительный договор купли-продажи квартиры определяется Гражданским кодексом как документ, закрепляющий намерения сторон в дальнейшем заключить основной договор. Это своеобразный выход из ситуации, когда что-то препятствует совершить сделку прямо сейчас: например, отсутствие некоторых документов у продавца или нужной суммы у покупателя и т.д.

По закону, в предварительном договоре требуется указывать условия, четко определяющие объект продажи, в том числе, квартиру, цену, порядок взаиморасчетов и срок, установленный для заключения основного договора (п.п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

В результате, обеим сторонам процесса гарантируется соблюдение их интересов: покупателю — продажу жилья по стоимости, указанной в договоре, а продавцу — покупку объекта в определенный период. Если кто-то из участников сделки уклоняется от выполнения обязательств, второй вправе потребовать этого через суд.

Что касается вторичного рынка, то риски при заключении предварительного договора здесь минимальны. Если в установленные сроки заключение не произошло, а с той или другой стороны этого не было предложено, то предварительный договор, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, перестает быть действительным.

Но на первичном рынке этот договор чреват неблагоприятными последствиями, главным образом, из-за нежелания застройщика соглашаться на дополнительные обязательства, предусмотренные п. 1 ст. 1 Федерального закона о долевом участии в строительстве домов и других объектов недвижимости (т.н. 214-ФЗ).

В частности, это не гарантирует получение квартиры, потому что предметом данного договора становится не покупка, а лишь намерение заключить сделку. Соответственно, у суда нет оснований признавать право собственности покупателя на жилплощадь. Даже если тот подаст иск с целью обязать застройщика заключить основной договор, то это, в свою очередь, может обернуться встречным иском с требованием признать предварительный договор не заключенным или недействительным. В пользу застройщика, в данном случае, играет и тот факт, что, по закону, в предварительном договоре должны быть прописаны положения, устанавливающие предмет покупки, коими являются технические характеристики квартиры. Но если дом еще не построен, то и дать точное определение продаваемому объекту невозможно. А при отсутствии соглашений по условиям договора его можно считать не заключенным, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Подписание предварительного договора не означает получения права собственности на жилплощадь, потому что для данного документа государственная регистрация не предусмотрена. Теоретически, застройщик может пойти на мошенничество, заключив такой же договор с другим покупателем и продав ему квартиру.

Все, на что может рассчитывать покупатель в случае судопроизводства, это возврат вложенных средств с оплатой минимального размера неустойки, равной ставке рефинансирования, установленной Банком России. Однако если застройщика объявят банкротом, то возникает вероятность, что покупатель лишится и этой суммы. Кроме того, он не получит неустойку за нарушение сроков сдачи жилого объекта. Вспомним, что в предварительном договоре фиксируется только срок заключения основного, например, какой-либо период с того момента, когда застройщик зарегистрировал право собственности на жилплощадь. Но на сроки строительства этот фактор никак не влияет.

Предварительный договор следует заключать в письменной форме, заверив его у нотариуса по желанию сторон, но без государственной регистрации (согласно ст. 163 ГК РФ). Кроме того, уже упоминалось о том, что документ должен содержать предмет и цену. Из него должно следовать однозначное понимание договоренности между сторонами в будущем заключить полновесную сделку по конкретной квартире на заранее обозначенных условиях. Точно и подробно указываются адрес жилого помещения, кадастровый номер, сведения о площади, согласно справке из БТИ, число комнат, этаж расположения и общая этажность дома — в общем, все, что поспособствует в дальнейшем четкой идентификации квартиры.

В предварительном договоре прописывается полная сумма в рублевом эквиваленте, требуемая к оплате продавцом. Обязательно следует проверить правдивость сведений о продавце и покупателе, добавить в договор адреса фактического проживания и регистрации, а также максимальное количество способов связи с контрагентом. Здесь же должна содержаться информация о документах, подтверждающих право собственности продавца на жилплощадь, их датах и номерах, наряду с аналогичными данными свидетельства, регистрирующего право собственности (дата выдачи, номер, серия, номер регистрационной записи, наименование регистрирующего органа). Все перечисленные аспекты в предварительном договоре не должны расходиться с изложенным в правоустанавливающих документах. Дополнительно прописывается то, что квартира не заложена, не арестована и т.д.

В помещении, если речь идет о вторичном рынке, могут жить люди, которые и после продажи жилплощади сохраняют право бессрочного проживания там. Таким статусом могут обладать бывшие члены семьи собственника, имевшие с ним равные права на приватизацию, однако отказавшиеся от нее в пользу собственника. Их нужно обязательно указывать в предварительном договоре, потому что это немаловажное условие основного договора, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ. Если в квартире, кроме продавца, прописаны на постоянной основе и другие лица, то в предварительный договор вносятся их паспортные данные вместе со сроками выписки после оформления основного договора.

Естественно, в документе четко прописываются права и обязанности каждой стороны, сроки выполнения и порядок передачи жилья покупателю, во избежание затягивания процесса со стороны продавца. Для закрепления ответственности не лишним будет включить пункт о штрафах за просрочку по обязательствам.

Содержание предварительного договора будет неполным без указаний на то, какая сторона оплачивает нотариуса, аренду банковской ячейки, процедуру госрегистрации перехода права собственности на квартиру и др.

Если срок подписания основного договора решено указать, то это должна быть либо конкретная дата, либо дата, не позднее которой должна произойти основная часть сделки, либо период, в течение которого состоится это событие. Его длительность может быть разной: хоть через месяц после подписания предварительного договора, хоть через два года.

В случае отсутствия в документе сроков заключения основного договора, законом на это устанавливается ровно год. Если за этот временной отрезок ничего не происходит, документ становится недействительным, а стороны освобождаются от выполнения данных обязательств.

Благодарим вас за ваше внимание и надеемся, что информация будет вам полезна. Для более подробной информации связывайтесь со специалистами отдела продаж по телефону: (812) 380-0708

Читайте также:

Что делать с материнским капиталом?
9 Апреля 2015
А вы знаете как получить материнский капитал?
Читать далее...
А вы сделали надежный выбор?
18 Марта 2015
Как сделать надежное приобретение в нестабильной ситуации?
Читать далее...
Что нужно успеть сделать перед новым годом?
22 Декабря 2014
Новый год на носу, наша статья поможет вам!
Читать далее...